안녕하세요. 매일 부동산 공부를 하고 있는 프레이저 입니다. 오랜만에 서울의 한 주요 재개발 지역 소식을 접했습니다. 서울에서 가장 좋은 곳 중 하나예요. 북현3지구 재개발 투자에 대해 소개해드리고자 합니다.
그런데 기사를 검색해 보면 15년 동안 그 자리에 있었다는 것을 알 수 있습니다. 북카현 3지구 부동산 투자 포인트와 사업 차질 이슈
무슨 일이 일어날까요? 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
개인적으로는 기존 소유자 입장에서는 다소 모호하고 어려운 상황이라고 생각합니다. 한편, 투자자들은 지금이 기회가 될 수 있다고 믿고 있습니다. 제가 그렇게 생각하는 이유를 말씀드리겠습니다.
먼저 북카현3지구 기본정보를 확인해보자. 리치고가 확인한 바에 따르면 총 4,757가구에 걸쳐 진행되고 있으며 건설사는 GS와 롯데건설이다.
출처에 따라 정보가 조금씩 다르지만, 건설사는 교체 없이 진행하고 있는 것으로 보인다. 가구 수의 규모는 조금씩 다르지만 약 4,700가구가 건설된다는 점은 여전히 같다. 하지만 평당 건설비가 30%나 올랐다는 것은 안타까운 소식이다. 다만, 더 높은 인상을 요구할 가능성도 있는 것으로 전해진다. 그렇게 되면 결국 조합원들이 내야 하는 금액은 늘어나게 된다. 그렇지 않으면 일반판매로 인한 이익을 늘려야 합니다. 일반적으로 이 두 가지 사이에는 절충안이 있습니다. 조합원들의 기부금도 오르고, 일반판매 판매가격도 오른다. 현재 상장 가격
다음으로, 현재 투자에 얼마만큼의 예산이 필요한지 알아보겠습니다. 네이버부동산에서 북카현3지구 매매 매물 목록을 찾아봤습니다.
매매가 기준으로 8억원 정도부터 시작하는 것 같습니다. 초기 투자금액은 8억원 초반이다. 34평형 신청가능한 상품입니다. 재개발 투자자들은 이제 25평형과 33평형의 프리미엄이 다르다는 사실을 알게 될 것이다.
현재 부동산을 보면 프리미엄이 5억 원인 곳도 있습니다. 6억5000만원대 매매 물건도 있다. P가 6억5000만원인 부동산의 경우 초기 투자금은 6억원 후반대다. 서울 재개발지역 중 6억원대 투자로 입주하기 가장 좋은 곳은 북현3지구가 아닐까 싶습니다. 투자자는 총 판매 가격만 보면 됩니다.
북카현3지구의 가격대를 보면 생각보다 투자금액이 크지 않다고 생각하셨을 텐데요. 3년 전 시세와 비교하면 크게 달라지지 않았습니다. 그게 다야. 보험료는 줄었지만 실제 비용은 올랐습니다.
결국 회원들의 매매가가 급등했다는 뜻이다. 물론 추가 기여도도 올라가겠죠. 대신 프리미엄은 떨어졌다. 투자자 입장에서는 전체 매매가격이 기준이기 때문에 크게 손해를 볼 문제는 없다. 해보신 분들은 좀 속상하실 수도 있겠네요. 비즈니스 중단은 어떻습니까?
북가현3지구 매매부동산 투자를 생각하시는 분들이 가장 고민하시는 부분이 바로 이 부분이 아닐까 싶습니다. 재개발은 속도가 빠른 사업이 아니기 때문이다. 하지만 개인적으로는 크게 걱정하지 않습니다.
투자성향에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 재개발에는 다양한 문제가 있습니다. 가장 위험한 시기는 지금보다는 프로젝트 초기이다. 가장 큰 위험은 아예 진행되지 않을 가능성이다.
엄밀히 말하면 북현뉴타운 3지구의 문제는 사업진행이 더디다는 점이다. 완전히 넘어지는 것과는 다릅니다. 보통 노조 설립을 위한 사전 승인 단계에서 이런 일이 많이 발생한다. 동의를 얻지 못하면 조합설립이 취소될 수 있으며, 구역지정이 해제될 수 있다. 이러한 리스크에 비하면 실제로는 아주 아주 좋은 수준이라고 할 수 있습니다. 근처 가격은 얼마인가요?
재개발 투자에서 가장 중요한 것은 인근 신축건물의 시세를 살펴보는 것이다. 이미 완공된 북가현 1-2지구, 1-3지구의 시세를 확인해보겠습니다.
전국 평균으로 따지면 16억~17억 원 정도다. 특히 입면한세상 신촌의 실거래가 상승률은 어마어마하다. 북카현3지구 부동산의 프리미엄이 5억원 정도, 회원분양가가 10억원이라면 총 매매가는 15억원 정도다. 이것이 일어나는 일입니다. 예상되는 안전마진은 예상보다 작습니다. 오히려 사업 차질 문제보다는 이 작은 안전마진을 더 조심해야 한다고 생각합니다. 물론 북카현 2지구가 완공되면 기존 입면한세상과 푸르지오가 들어설 예정이어서 비슷한 시세는 예상된다. 그것은 형성되지 않습니다. 훨씬 높은 가격을 기대할 수 있습니다. 그런 관점에서 보면 어느 정도 먹을 것이 있다고 볼 수 있다.